На около 270 милиона евро от 25 сделки на местни играчи – така изглежда равносметката от отминалата 2022 г. за пазара на бизнес имоти, който включва офиси, хотели, търговски центрове и логистични площи. Това показва проучването на консултантската компания „Кушман енд Уейкфийлд Фортън“ (Cushman&Wakefield Forton).
В сравнение с 2021 г., когато бяха продадени имоти за 176 млн. евро, има леко повишение на обема сделки, но при липсата на чужди инвеститори пазарът остава слаб. Прогнозата за тази година е да се запази активността на нивата от последните две.
„Изминалата 2022 г. беше предизвикателна по отношение на инвестиционния пазар. Войната в Украйна, голямата динамика в цените на строителните материали и на енергийните ресурси създадоха усещане за обща несигурност, което се допълни от очакванията за ръст на лихвите.
Предвид продължаващите тенденции на пазара, очакваме през настоящата година активност предимно от местни инвеститори. Засилен интерес ще има към подценени активи и активи с потенциал. Бизнес имоти на атрактивни локации, със стабилна доходност, ще продължават да бъдат желани обекти за покупка“, коментира Явор Костов, управляващ партньор в Cushman&Wakefield Forton, пише „Медиапул“.
Анализът показва, че интерес се очаква да има към гъвкавите офис пространства продиктуван от новия модел на работа, ритейл парковете – заради навлизането на нови марки от ниския ценови сегмент, както и при индустриалните площи, където не останаха свободни за наемане, а наемните цени вървят нагоре. Плавният ръст на наемите ще продължи във всички сегменти на пазара на бизнес имоти, заради високите нива на инфлация, прогнозира консултантската компания.
Офис площи
През 2022 г. пазарът на офис площи в София претърпя осезаема промяна, свързана с налагането на гъвкав модел на работа и оптимизация на площи от страна на много компании. На практика се прекъсна връзката между ръст на бизнеса и разширение на офиса. Работата от дистанция позволи на много компании, особено в ИТ и BPO сферата – изнасянето на бизнес услуги, да се разрастват без да наемат допълнителни площи.
Така, въпреки стабилните нива на подписаните наемни договори през 2022 г., пазарът все още не може да се върне към обемите си от 2018 – 2019 г.
Основният двигател остават подновяванията на изтичащи договори и преместванията на наематели към нови сгради на по-атрактивни локации, но това не носи органичен растеж.
Въпреки завършването на относително голям обем нови офис сгради през годината, делът на свободните офиси остана относително стабилен – около 16 на сто.
В същото време нови проекти почти не се започват и офисите в строеж намаляват осезаемо – през 2022 г. те паднаха под 200 000 кв. м. Това ще доведе до постепенното усвояване на свободните площи и до недостиг на качествени офиси в средносрочен план, когато търсенето се нормализира.
Две са големите офис сделки през изминалата година. Едната е покупката от българската криптопирамида Nexo на офис сградата „Борисова градина III“ с 28 хил. кв.м разгъната застроена площ. Продавач е „Наксиа“ на установения в България бизнесмен Заки Маджид.
Другата е сделката за сграда RichHill – 25 хил. кв.м, в която купувач е фондация, свързана с българската компания от хазартната група EGT, а продавач – дружества на Любомир Минчев, Иво Евгениев и Спас Шопов. И двете сделки са на неизвестна цена, като догадките варират между 25 млн. евро и 40 млн. евро, пише изданието „Капитал“.
„През 2023 г. очакваме строителството на нови офис площи да запази ниски темпове, предвид несигурния пазар и трудно предвидимите разходи. От друга страна, в условията на очаквана рецесия, много сектори ще забавят или спрат своя растеж, което ще повлияе негативно на търсенето.
Всичко това подсказва, че пазарът ще остане активен, но при по-слаби обеми спрямо пиковите години. Изместването на търсенето към по-нови и качествени проекти ще засили сегментацията на пазара и ще доведе до освобождаване на площи и по-високи нива на незаетост в клас B сегмента“, коментира Йордан Кръстев, мениджър „Офис площи“ в Cushman&Wakefield Forton.
Гъвкави офиси
2022 година бе определено силна за гъвкавите офиси и коуъркинг работни площи. Това се основава на увеличеното търсене като обем и навлизането на нови типове клиенти на този пазар. В резултат от тези тенденции през годината отвориха нови пространства и общото предлагане на коуъркинг площи и обслужвани офиси (serviced offices) в София вече наближава 60 000 кв. м.
„Интересна тенденция е, че почти всички нови площи през изминалата година отвориха във висок клас офис сгради, например в „Майфлекс“ (MyFlex) в Megapark, „Бетахаус“ (Betahaus) в Advance Business Center и др. Това затвърждава новия тренд, който от C&W Forton очертахме още в началото на годината – гъвкавите офис решения вече стават част от микса на офис сградите“, коментира Красимир Петров, мениджър „Управление на имоти и активи“ в Cushman&Wakefield Forton.
Нивото и разнообразието на услуги и продукти в сегмента продължава да се диверсифицира за вече по-големия спектър от клиенти – от индивидуални потребители и стартъпи до средни и големи корпоративни клиенти, които имат различни изисквания за стандарта на завършване на офис пространствата и включения набор от услуги.
Очакванията за 2023 г. са обемът от клиенти, търсещи гъвкави офис решения, да продължи да нараства. Предлагането също ще се повиши, тъй като този тип площи имат висока заетост и някои от операторите планират да се разрастват.
Наблюдава се и интерес от страна на наемодателите да интегрират гъвкави офис площи в сградите си. През следващата година на пазара вероятно ще се появят между 10 хил. и 20 хил. кв. м нови коуъркинг и обслужвани офиси в София.
Търговски площи
Изминалата 2022 година беше белязана от изключително бързото развитие на сегмента на ритейл парковете. Открити бяха над 100 000 кв. м нови площи, основно през втората половина на годината. Това е близо три пъти над площите, отворили през 2021 г.
Бързото развитие в този сегмент се усети първоначално при вълните на затваряне на търговски площи по време на Covid пандемията, когато ритейл парковете останаха незасегнати от затварянията и дори спечелиха пазарни позиции.
Експанзията на търговците към по-малките градове и липсата на подходящи площи там също допринесе за тази тенденция. Към момента в страната оперират над 300 000 кв. м ритейл паркове, като в това число влизат единствено тези с отдаваема площ над 5000 кв. м.
Очакванията са в рамките на следващите две години обемът на този пазар да се увеличи с над 50 на сто.
„Добрата новина е, че почти изцяло отшумя негативният ефект за пазара на търговски площи от затварянията заради коронавируса. Нараства делът на търговците, които активно отварят нови обекти. През 2022 г. видяхме и навлизане на нови брандове, предимно от съседни пазари. Интересът е основно в категории като облекла и обувки в бюджетен и среден ценови сегмент“, коментира Йорданка Великова, експерт „Търговски площи“ в Cushman&Wakefield Forton.
По данни на компанията, много от вече опериращите на пазара марки като Pepco, Sinsay и др. също продължават активно да отварят нови обекти. Бързо разрастване отбелязват и FMCG секторът, магазините за обзавеждане на дома (JYSK), също дрогериите и спортните стоки.
„Имаме запитвания от нови брандове за навлизане на местния пазар, което също е положителен знак. Най-често отново става въпрос за търговци в масовия ценови сегмент, които вече присъстват на съседни пазари или търсят масирана експанзия в Централна и Източна Европа. Разрастването на подобни вериги е обяснимо предвид растящата инфлация, която се очаква да насочи масовото потребление към марки в по-бюджетния ценови сегмент“, допълва Йорданка Великова.
Най-голямата сделка за изминалата година при търговските площи е покупката на Централните хали в София от „Кауфланд“. Германската компания плати около 17.5 млн. евро за халите на израелската „Ащром“. Останалите по-големи сделки в сектора са продажбата на търговските паркове Retail Park Varna, G Center Plovdiv, Retail Park Yambol и Pernik Plaza.
Складови и производствени сгради
Пазарът на индустриални площи през 2022 се характеризираше с висока активност на започнатите проекти. Специфично за него е, че основният обем от новото строителство на складови и производствени сгради е за собствено ползване.
Ръстът на инфлацията и повишените строителни и оперативни разходи доведоха до значително увеличение на наемите на логистични площи. Към края на 2022 г. в София те достигнаха нива от 5 евро/кв. м за първокласни имоти поради повишените строителни разходи. Постепенното усвояване на предлаганите под наем проекти доведе до драстично намаление на свободните площи и те достигнаха приблизително 1% от общото предлагане.
Неслучайно най-голямата сделка при бизнес имотите през изминалата година е в този сегмент. Това е сделката за покупката на логистичните центрове на „Транскапитал“ в София от нидерландско-чешкия оператор на складови площи CТР на цена от около 68 млн. евро, по данни на изданието „Капитал“. Така с днешна дата СТР, която е лидер в сегмента за Централна и Източна Европа, стана и най-големият собственик на логистични площи в България с 94 хил. кв.м.
„Най-силно въздействие през следващата година очакваме да оказват непредвидимостта и волатилността на разходите за строителство, а освен него и покачването на лихвите на финансиране и нормите на капитализация за недвижимите имоти. Това ще постави трайно под напрежение нивата на доходност и очакванията са да доведе до нов ръст на наемните цени на индустриални и логистични площи“, казва Жоро Ангелов, мениджър „Индустриални и логистични площи“ в Cushman&Wakefield Forton.